ปี 2569 ถูกหลายคนเรียกว่า "ปีทองของการรีไฟแนนซ์บ้าน" — กนง. ลดดอกเบี้ยนโยบายลงมาเหลือ 1.00% ตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ และมีมติเอกฉันท์ "คง" ไว้เมื่อ 24 มิ.ย. 2569 ทำให้โปรรีไฟแนนซ์ปีแรกที่ต่ำกว่า 2% มีอยู่จริงหลายธนาคาร บางเจ้าลงไปถึง 1.33% (แบบทำประกันตามเงื่อนไข)
แต่ประสบการณ์จริงของคนที่ย้ายแบงก์มาแล้วบอกตรงกันว่า ตัวเลขปีแรกที่เห็นในโฆษณาคือแค่ครึ่งเดียวของเรื่อง อีกครึ่งคือค่าจดจำนอง 1% เต็ม (รีไฟแนนซ์ไม่ได้สิทธิ์มาตรการ 0.01%) เบี้ยประกัน MRTA ที่บางเคสหลักแสน และดอกเบี้ยปี 2–3 ที่กระโดดขึ้น บทความนี้จะพาดูวิธีอ่านดอกเบี้ยให้เป็น คำนวณจุดคุ้มทุนด้วยสูตรง่าย ๆ และกลยุทธ์ "ต่อรองแบงก์เดิมก่อนย้าย" ที่ประหยัดต้นทุนได้มากที่สุด
KUMKRONG เป็นสื่อให้ความรู้ ไม่ใช่นายหน้าประกันภัยและไม่ได้รับค่าตอบแทนจากแบรนด์ในบทความนี้ ข้อมูลเปรียบเทียบจากเอกสาร/หน้าเว็บทางการ ณ ก.ค. 2569 เงื่อนไขเปลี่ยนแปลงได้ โปรดตรวจสอบกับบริษัทโดยตรง · ไม่ใช่คำแนะนำเฉพาะบุคคล
ทำไมปี 2569 ถึงเป็นจังหวะที่คนแห่รีไฟแนนซ์?
เหตุผลหลักคือทิศทางดอกเบี้ย: กนง. ลดดอกเบี้ยนโยบายจาก 1.25% เหลือ 1.00% เมื่อ 25 ก.พ. 2569 และคงไว้ที่ระดับนี้ในการประชุมล่าสุด (24 มิ.ย. 2569, มติ 7-0) เมื่อต้นทุนเงินของแบงก์ลง โปรรีไฟแนนซ์ก็แข่งกันลงตาม — คนที่กู้บ้านมาตั้งแต่ยุคดอกเบี้ยขาขึ้นและตอนนี้พ้นโปร 3 ปีแรก กำลังจ่ายอัตราลอยตัว MRR ลบนิดหน่อย ซึ่งมักอยู่แถว 5–6% ขณะที่โปรย้ายแบงก์เฉลี่ย 3 ปีอยู่แถว 2.4–3.3% ส่วนต่าง 2–3% ต่อปีบนหนี้หลักล้าน คือเงินหลักหมื่นถึงแสนต่อปี
อีกกติกาที่ทำให้จังหวะสำคัญ: ประกาศแนวปฏิบัติที่สมาคมธนาคารไทยสรุปไว้ระบุว่า สินเชื่อบ้านเป็นข้อยกเว้นเดียวที่แบงก์ยังเก็บ "ค่าปรับรีไฟแนนซ์" ได้ — แต่เฉพาะใน 3 ปีแรกของสัญญา และต้องคิดจากยอดเงินต้นคงเหลือเท่านั้น (ตลาดเก็บราว 1–3%) แปลว่าถ้าผ่อนครบ 3 ปีแล้ว การย้ายแบงก์ไม่มีค่าปรับใด ๆ เหลือแค่ค่าธรรมเนียมการย้ายที่เราจะแจกแจงด้านล่าง
"ดอกเบี้ยต่ำ" ในโฆษณา ต้องอ่านยังไงให้เห็นตัวเลขจริง?
กับดักแรกที่คนพลาดมากที่สุด: เอา "MRR-x" ของคนละแบงก์มาเทียบกันตรง ๆ ไม่ได้ เพราะ MRR ของแต่ละแบงก์ไม่เท่ากัน ณ ก.ค. 2569 กรุงไทยประกาศ MRR 6.845% (มีผล 2 มี.ค. 2569) ขณะที่ ttb เมื่อคำนวณย้อนจากโปรบนหน้าเว็บ (1.50% = MRR-5.605%) จะได้ MRR ราว 7.105% — "MRR-2%" ของสองแบงก์นี้จึงต่างกันจริงราว 0.26% ฟังดูน้อย แต่บนหนี้ 2 ล้านบาทคือดอกเบี้ยที่ต่างกันปีละกว่า 5,000 บาท ทั้งที่ตัวหนังสือในโฆษณาเขียนเหมือนกันเป๊ะ
และมีกับดักซ้อนอีกชั้นที่ทำให้คนคำนวณเพี้ยนหนักกว่านั้น: อัตราอ้างอิงมีหลายตัว (MRR / MLR / MOR) ซึ่งไม่เท่ากันแม้ในแบงก์เดียวกัน เช่น กรุงไทยประกาศ MRR 6.845% แต่ MLR อยู่ที่ 6.30% — ต่างกันกว่าครึ่งเปอร์เซ็นต์ ถ้าเผลอหยิบ MLR มาคิดแทน MRR (หรือกลับกัน) ตัวเลขดอกเบี้ยจริงจะคลาดไปมากกว่าส่วนต่างระหว่างแบงก์เสียอีก ก่อนเทียบทุกครั้งต้องเช็กให้ชัดว่าโปรนั้นผูกกับอัตราอ้างอิงตัวไหน แล้วเปิดประกาศอัตราดอกเบี้ยของแบงก์นั้น ๆ มาแปลงเป็นเลขจริงเสมอ
กับดักที่สอง: ดอกปีแรกต่ำเพื่อพาดหัว แต่ปี 2–3 กระโดด สิ่งที่ควรใช้เทียบคือ "ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี" (บวกเงื่อนไขว่าต้องทำประกันหรือไม่) และ "อัตราลอยตัวหลังหมดโปร" เพราะนั่นคือเรทที่คุณจะเจอจริงถ้าไม่ได้ย้ายอีกรอบ ตารางนี้คือช่วงตลาดจริงจากหน้าเว็บทางการ ณ ต้นเดือน ก.ค. 2569
| ธนาคาร | ดอกเบี้ยปีที่ 1 (เริ่มต้น) | โครงสร้างปีถัดไป | จุดที่ต้องอ่านให้ขาด |
|---|---|---|---|
| กรุงไทย | 1.33% (ทำประกันตามเงื่อนไข) / 1.63% (ไม่ทำ) | หลังโปรเป็นอัตราลอยตัวอ้างอิง (ประกาศกรุงไทยมีผล 2 มี.ค. 2569: MRR 6.845% / MLR 6.30% — ดูในสัญญาว่าผูกกับตัวไหน) | โปรมีรอบ 1 ก.ค.–30 ก.ย. 2569 — โครงสร้างปี 2–3 ต้องดู PDF ประกาศประกอบ |
| ธอส. (บ้านสุขสันต์ 2569) | 1.75% (ทำ MRTA/MLTA) / 2.25% (ไม่ทำ) | ปี 2 = 2.75% / 3.25% · ปี 3–6 = MRR-2.495% / MRR-1.995% | เรทถูกลงแลกกับการทำประกันผ่านโครงการ มีรอบยื่นตามประกาศ |
| ttb | 3 ทางเลือก: เริ่ม 1.50% ปีแรก (สายโปะ) / fix 3 ปี 2.89% / เรทเดียว 3.24% | ทางเลือกเรทเดียวฟรีค่าจดจำนอง + ค่าประเมิน + ประกันอัคคีภัย | MRR ttb คำนวณย้อนได้ ~7.105% · หน้าเว็บไม่ระบุวันสิ้นสุดโปรชัด ตรวจ ณ วันสมัคร |
ตัวเลข "เริ่มต้น" ณ ก.ค. 2569 ผูกกับวงเงิน อาชีพ LTV ช่องทางสมัคร และการทำประกัน — เงื่อนไขแปรผันตามรอบโปร โปรดตรวจหน้าธนาคารและเครื่องมือกลาง ศคง.1213 ของ ธปท. ก่อนตัดสินใจ
ธปท. มีเครื่องมือกลางชื่อ ศคง.1213 (app.bot.or.th/1213) ที่รวมผลิตภัณฑ์สินเชื่อบ้านทุกธนาคารไว้ในที่เดียว ใช้เทียบดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีและค่าธรรมเนียมแบบเป็นกลางได้ ก่อนค่อยเข้าไปดูรายละเอียดโปรในหน้าแบงก์
ค่าใช้จ่ายแฝงในการย้ายแบงก์ มีอะไรบ้าง และรวมแล้วเท่าไหร่?
นี่คือส่วนที่คอนเทนต์การตลาดจำนวนมากเขียนคลุมเครือที่สุด โดยเฉพาะประเด็นค่าจดจำนอง: มาตรการ ครม. ที่ลดค่าจดจำนองเหลือ 0.01% (บ้านไม่เกิน 7 ล้าน ต่ออายุถึง 30 มิ.ย. 2570) กำหนดเงื่อนไขว่าต้อง "โอนกรรมสิทธิ์ + จดจำนองในวันเดียวกัน" ซึ่งเกิดขึ้นเฉพาะตอนซื้อบ้านเท่านั้น — การรีไฟแนนซ์เป็นการจดจำนองอย่างเดียว ไม่มีการโอน จึงไม่เข้าข่าย ต้องจ่ายเต็ม 1% ของวงเงินกู้ใหม่
| รายการ | อัตรา / ช่วงราคา | หมายเหตุ |
|---|---|---|
| ค่าจดจำนอง (กรมที่ดิน) | 1% ของวงเงินกู้ใหม่ (เพดาน 200,000 บาท) | รีไฟแนนซ์ไม่ได้สิทธิ์มาตรการ 0.01% — จ่ายเต็ม |
| อากรแสตมป์ | 0.05% ของวงเงิน (เพดาน 10,000 บาท) | จ่ายพร้อมทำสัญญาใหม่ |
| ค่าประเมินหลักประกัน | ~3,000–5,000 บาท (บางแบงก์ระบุช่วงถึง 15,000 / บางโปรฟรี) | ตามประกาศแต่ละธนาคาร |
| ประกันอัคคีภัย (ภาคบังคับของสินเชื่อ) | ~1,000 บาท/ปี ต่อมูลค่าบ้าน 1 ล้านบาท | เลือกซื้อเองจากบริษัทประกันได้ ไม่จำเป็นต้องซื้อผ่านแบงก์ |
| ค่าปรับไถ่ถอนก่อนครบ 3 ปี | ~1–3% ของยอดเงินต้นคงเหลือ | พ้น 3 ปีแรกของสัญญา = ห้ามเก็บ (แนวกติกา ธปท./สมาคมธนาคารไทย) |
| MRTA/MLTA (ถ้าเลือกทำเพื่อรับเรทต่ำ) | หลักหมื่นถึงหลักแสน แล้วแต่วงเงิน อายุ และระยะคุ้มครอง | เป็นความสมัครใจ — เคสร้องเรียนจริงใน Pantip เบี้ยสูงถึง 403,217 บาทบนวงเงิน 4.79 ล้าน (ดูแหล่งอ้างอิง) |
รวมค่าใช้จ่ายย้ายทั่วไป (ไม่นับ MRTA) ประมาณ 1–2% ของวงเงิน — กู้ 2 ล้านบาท ตกราว 20,000–40,000 บาท (อ้างอิงสรุปค่าใช้จ่ายจาก ttb fin-tips และกติกากรมที่ดิน)
โปรที่ยกเว้นค่าจดจำนอง/ค่าประเมิน/อัคคีภัยให้ มักฝังต้นทุนไว้ในดอกเบี้ยทางเลือกที่สูงขึ้น หรือผูกเงื่อนไขสมัครผลิตภัณฑ์เสริม วิธีเทียบที่ยุติธรรมคือคำนวณ "ต้นทุนรวมตลอด 3 ปี" (ดอกเบี้ย + ค่าธรรมเนียมทุกก้อน + เบี้ยประกันที่ถูกกำหนดเป็นเงื่อนไข) ของทุกทางเลือก แล้วค่อยเทียบกัน
จุดคุ้มทุนคำนวณยังไง — ย้ายแล้วกี่เดือนถึงเริ่มกำไร?
สูตรพื้นฐานมีสองบรรทัด ใช้เครื่องคิดเลขธรรมดาได้เลย:
- ดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ต่อเดือน ≈ ยอดหนี้คงเหลือ × (อัตราดอกเบี้ยเดิม − อัตราใหม่เฉลี่ย 3 ปี) ÷ 12
- ระยะคืนทุน (เดือน) = ค่าใช้จ่ายในการย้ายทั้งหมด ÷ ดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ต่อเดือน
- ถ้าระยะคืนทุนสั้นกว่าระยะโปรของแบงก์ใหม่ (ปกติ 3 ปี) มาก = ตัวเลขเข้าข่ายคุ้ม / ถ้าปริ่ม ๆ หรือเกิน = สัญญาณว่าไม่คุ้ม
ตัวอย่างที่หนึ่ง (เคสที่มักคุ้ม): หนี้คงเหลือ 2 ล้านบาท ดอกเดิมลอยตัวหลังหมดโปรอยู่ที่ 5.8% ย้ายไปโปรใหม่เฉลี่ย 3 ปี 2.5% — ส่วนต่าง 3.3% ต่อปี คิดเป็นดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ราว 66,000 บาทในปีแรก เทียบกับค่าย้ายราว 20,000–40,000 บาท จุดคุ้มทุนอยู่แค่ประมาณ 4–8 เดือน ที่เหลืออีกสองปีกว่าของโปรคือส่วนที่ประหยัดจริง
ตัวอย่างที่สอง (เคสที่มักไม่คุ้ม): ถ้าส่วนต่างดอกเบี้ยทำได้แค่ 0.5% ต่อปี บนหนี้ 2 ล้าน จะประหยัดราว 10,000 บาท/ปี — ค่าย้ายก้อนเดิมต้องใช้เวลาคืนทุน 2–4 ปี ซึ่งนานเกินโปรของแบงก์ใหม่ และถ้าโดนเงื่อนไขแฝงอย่างเบี้ยประกันเพิ่มเข้ามา ตัวเลขจะติดลบทันที เช่นเดียวกับกรณียอดหนี้เหลือน้อย (ต่ำกว่าหลักล้าน) หรือเหลือผ่อนไม่กี่ปี ดอกเบี้ยส่วนใหญ่ถูกจ่ายไปแล้วในช่วงต้นสัญญา การย้ายจึงได้ส่วนต่างน้อยจนไม่คุ้มค่าธรรมเนียม — สถานการณ์แบบนี้การต่อรอง retention กับแบงก์เดิมมักตอบโจทย์กว่า
กับดัก MRTA และเงื่อนไขแฝงที่คนเจอจริง มีอะไรบ้าง?
ถ้าไล่อ่านกระทู้ร้องเรียนจริงในโซเชียล ปัญหาที่เจอซ้ำ ๆ ไม่ใช่เรื่องดอกเบี้ย แต่เป็นเรื่องประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ (MRTA) กับเงื่อนไขวงเงิน สรุปแพทเทิร์นที่ควรรู้ก่อนเซ็น:
- เบี้ย MRTA ก้อนใหญ่กลืนส่วนต่างดอกเบี้ย — เคสจริงที่ถูกแชร์ในกระทู้ Pantip (ดูแหล่งอ้างอิงท้ายบทความ): กู้ 4.79 ล้านบาท ถูกเสนอเบี้ย MRTA สูงถึง 403,217 บาท ขณะที่ส่วนลดดอกเบี้ยจากการทำประกันมักอยู่แค่ราว 0.25–0.5% ต่อปี ต้องคำนวณเทียบก่อนเสมอ
- ยอด MRTA ที่เคยกู้รวมไว้กับสัญญาเดิม "รีตามไปแบงก์ใหม่ไม่ได้" — ต้องหาเงินก้อนมาปิดส่วนนี้เองตอนไถ่ถอน หลายคนเพิ่งรู้ตอนขอ statement ปิดบัญชี
- แบงก์ใหม่บางแห่งกำหนดให้แยกกู้เป็น 2 วงเงิน (เช่น วงเงินบ้าน + วงเงินอเนกประสงค์) ซึ่งดอกเบี้ยและเงื่อนไขของวงเงินที่สองมักแพงกว่า อ่านตารางผ่อนของทั้งสองวงเงินให้ครบ
- มีเคสคำนวณแล้วพบว่าโปร fix 2.5% ของแบงก์ใหม่ เมื่อบวกเบี้ยประกันราว 25,000 บาทที่ผูกเป็นเงื่อนไข กลับแพงกว่าอยู่กับแบงก์เดิม — "ดอกต่ำกว่า" ไม่เท่ากับ "จ่ายรวมน้อยกว่า"
- ประกันอัคคีภัยเป็นภาคบังคับของสินเชื่อก็จริง แต่กฎหมายไม่ได้บังคับให้ซื้อผ่านแบงก์ — เทียบราคาเองได้ (ราวปีละ 1,000 บาทต่อมูลค่าบ้าน 1 ล้าน)
ธนาคารเสนอเรทต่ำกว่าให้ผู้ที่ทำประกันได้ แต่บังคับซื้อไม่ได้ ก่อนตกลง ให้ขอใบเสนอเบี้ยเป็นลายลักษณ์อักษร แล้วคำนวณว่าส่วนลดดอกเบี้ยตลอดโปรคุ้มกับเบี้ยที่จ่ายหรือไม่ — ถ้าตัวเลขไม่ชนะ เลือกเรทแบบไม่ทำประกันได้เสมอ
Retention คืออะไร ทำไมควรคุยกับแบงก์เดิมก่อนย้าย?
Retention คือการขอให้แบงก์เดิมปรับลดดอกเบี้ยเพื่อรักษาลูกค้าไว้ ข้อดีคือต้นทุนต่ำกว่ามาก: ไม่ต้องจดจำนองใหม่ ไม่ต้องประเมินหลักประกันใหม่ เอกสารน้อย อนุมัติเร็ว ค่าธรรมเนียม (ถ้ามี) blog ธอส. ระบุไว้ราว 1–2% ของยอดหนี้คงเหลือ แต่ในทางปฏิบัติหลายแบงก์เก็บถูกกว่านั้นมากหรือไม่เก็บเลย และไม่มีค่าจดจำนอง/ค่าประเมินมาบวกเพิ่ม — แลกกับข้อจำกัดว่าโดยทั่วไปแบงก์เดิมมักลดให้ราว 0.25–0.50% ขณะที่การรีไฟแนนซ์ออกไปเลยอาจลดได้มากกว่านั้นหลายเท่า
| ประเด็น | Retention | Refinance |
|---|---|---|
| ค่าใช้จ่าย | ต่ำ — ไม่มีค่าจดจำนอง/ประเมิน (ค่าธรรมเนียมถ้ามี ~1–2% ของยอดคงเหลือ หลายแบงก์เก็บถูกกว่าหรือไม่เก็บ) | รวมทั่วไป ~1–2% ของวงเงิน (จดจำนอง 1% + อากร + ประเมิน + อัคคีภัย) |
| ส่วนลดดอกเบี้ยที่มักได้ | ~0.25–0.50% | อาจได้ส่วนต่าง 2–3% เทียบอัตราลอยตัวเดิม (ช่วงโปร) |
| ความเร็ว / ความยุ่งยาก | เร็ว เอกสารน้อย ไม่ต้องประเมินใหม่ | ยื่นกู้ใหม่เต็มรูปแบบ + นัดไถ่ถอน-จดจำนองที่กรมที่ดิน |
| เหมาะกับ | ยอดหนี้เหลือน้อย เหลือผ่อนไม่นาน หรือส่วนต่างดอกเบี้ยที่หาได้ไม่ถึง ~1% | ยอดหนี้เหลือมาก ดอกเดิมลอยตัวสูง และผ่อนพ้น 3 ปีแรกแล้ว |
ตัวเลขเป็นช่วงตลาดจากแหล่งทางการ/บทความธนาคาร ณ ก.ค. 2569 — เงื่อนไข retention เป็นดุลพินิจรายแบงก์รายเคส
กลยุทธ์มาตรฐานที่แหล่งแนะนำการเงินของไทยหลายแห่ง (รวมถึงบทความของธนาคารเองอย่าง blog ธอส. ที่อ้างอิงไว้) พูดตรงกัน: อย่าเดินไปขอ retention มือเปล่า ให้ยื่นขอ offer จากแบงก์ใหม่มาก่อน แล้วนำใบเสนอนั้นไปคุยกับแบงก์เดิม — ถ้าแบงก์เดิมลดให้ใกล้เคียงกัน คุณประหยัดค่าย้ายทั้งก้อนโดยแทบไม่ต้องทำอะไร ถ้าลดให้ไม่พอ ก็มี offer พร้อมย้ายอยู่ในมืออยู่แล้ว ไม่มีอะไรเสีย
ก่อนตัดสินใจย้าย ต้องเช็กอะไรบ้าง?
- ผ่อนมาครบ 3 ปีแล้วหรือยัง — ถ้ายัง เช็กค่าปรับไถ่ถอนในสัญญา (คิดจากยอดคงเหลือ ~1–3%) แล้วบวกเข้าไปในต้นทุนย้ายก่อนคำนวณ
- ขอ statement ยอดหนี้คงเหลือ + อัตราดอกเบี้ยปัจจุบันจากแบงก์เดิม (โทรหรือผ่านแอปได้ ฟรี) — มีเคสยอด MRTA ค้างที่ต้องปิดเพิ่ม เช็กให้ครบ
- แปลง "MRR-x" ของทุกแบงก์เป็นเลขจริง เช็กด้วยว่าโปรอ้างอิง MRR หรือ MLR แล้วใช้ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี + อัตราหลังหมดโปร ในการเทียบ ไม่ใช่ตัวเลขปีแรก
- คำนวณต้นทุนรวมตลอด 3 ปีของแต่ละทางเลือก: ดอกเบี้ย + ค่าจดจำนอง 1% + อากรแสตมป์ + ค่าประเมิน + เบี้ยประกันที่ผูกเงื่อนไข
- คิดจุดคุ้มทุนด้วยสูตรข้างบน — คืนทุนภายในไม่กี่เดือนถึงหนึ่งปี = ตัวเลขน่าสนใจ / เกิน 2 ปี = ทบทวน
- เอา offer แบงก์ใหม่ไปต่อรอง retention กับแบงก์เดิมก่อนตัดสินใจสุดท้าย
- ตรวจวันหมดโปรบนหน้าแบงก์ ณ วันสมัครจริง (เช่น โปรกรุงไทยรอบปัจจุบันระบุ 1 ก.ค.–30 ก.ย. 2569) เพราะเงื่อนไขเปลี่ยนตามรอบและช่องทาง
สรุปแบบตรงไปตรงมา: ปี 2569 เป็นจังหวะดอกเบี้ยขาต่ำที่การรีไฟแนนซ์ "มีโอกาสคุ้มมาก" สำหรับคนที่ยอดหนี้เหลือเยอะและกำลังจ่ายอัตราลอยตัวสูง แต่ความคุ้มไม่ได้อยู่ที่เลขปีแรกในโฆษณา — อยู่ที่ต้นทุนรวมตลอด 3 ปีหลังหักค่าใช้จ่ายแฝงทุกก้อน ใครที่คำนวณแล้วส่วนต่างไม่ถึง 1% หรือเหลือหนี้ไม่มาก การยกหูต่อรองแบงก์เดิมอาจให้ผลลัพธ์ใกล้เคียงกันโดยไม่เสียเงินย้ายสักบาท ตัวเลขทั้งหมดในบทความนี้เป็นประมาณการจากหน้าทางการ ณ ก.ค. 2569 ไม่ผูกพัน และไม่ใช่คำแนะนำเฉพาะบุคคล — เงื่อนไขจริงขึ้นกับโปรไฟล์ผู้กู้และรอบโปรของแต่ละธนาคาร
